Есть вопрос по жилью?
Пишите, звоните, задавайте свои вопросы.
Вопрос:
Как рассчитываемся с вами и какой размер гонорара? С кого берёте вознаграждение — с продавца, с покупателя или с обоих (нужно понимать технику дела в этом вопросе)?
Сергей С.
При продаже объекта продавец согласовывает комиссию за продажу.
Авансы от продавца не требуются, комиссия будет включена в стоимость, указанную в рекламе и в ту сумму, которую в момент торга называет покупатель.
Сумма комиссии за продажу — это фиксированный процент от сделки.
Чем больше уступит покупателям продавец, тем меньше составит комиссия. Агент заинтересован в продаже своих объектов по максимальной цене.)
В случае с покупкой, набор услуг и комиссия за сопровождение (этой части) сделки согласовывается отдельно, т.к. покупка — это самостоятельная сделка купли-продажи. Чаще всего согласовываем не процент, а фиксированную сумму.
Т.к. для покупателя выгоднее, чтобы комиссия не зависела от стоимости выбранной квартиры.
Но эта сумма, как мы понимаем,- не включена в рекламную цену выбираемого объекта.
Расклады по набору услуг подробно расписаны на нашем сайте:
https://living.spb.ru/_stoimost-uslug/
Вопрос:
У меня есть муж. И ему упало наследство. Но из этого наследства его только 2/3, а на оставшуюся часть он будет брать ипотеку.
И тут сразу появляются вопросы.
1) Он просит помочь с поиском хорошего оценщика (если я ничего не путаю, там двушка в сталинской пятиэтажке прямо возле ***)
2) Нам надо понять, где и как дешевле брать ипотеку
3) И главное, нам надо составить какой-то договор, чтобы пока он ипотеку платит, обезопасить меня на случай если что-то случится, но когда он выплатит, чтобы я не имела возможности претендовать на эту квартиру, потому что она его. Есть грамотный юрист/нотариус, который сможет нам с этим помочь? И как это вообще делается?
Начну, как ни странно, с конца)
п.3. Именно от твоих обязательств по ипотеке и от твоих притязаний после ее выплаты- оформляется брачный договор.
Он оформляется строго нотариально.
В случае ипотеки- оформление этого договора идет еще и с обязательным согласованием в банке, где будете брать ипотеку.
Так же с учетом, что ипотека будет браться на выкуп 1/3 доли в квартире, где остальные доли уже принадлежат покупателю- такая сделка — опять же требует нотариального оформления.
Поскольку покупка будет с применением ипотеки- то сам договор покупки 1/3 доли (Далее- ДКП) так же надо заранее согласовать в банке до сделки.
п.2.
Ипотеку на доли дают только несколько банков:
из крупных:
— Сбер,
— Росбанк,
— ВТБ
— ПримСоцБанк
banki.ru выдают еще какой-то список банков, но они взывают сомнения..
Да, в ВТБ под залог пойдет вся квартира, не удивляйтесь.
Кстати, странно, не вижу втб. Но моя клиентка точно брала там так же на выкуп «последней доли».
Зато ДОМ.РФ — полностью гос.контора — туда бы я бы тоже обратилась.
Дальше ВАЖНО: Подаете одновременно (в один день) заявки во все банки на ОДОБРЕНИЕ ЗАЕМЩИКА и сравниваете полученные предложения — где выгоднее.
Ответ сейчас приходит в течение 1-2 дней, а то и 1-2 часов.
После одобрения заемщика — собираете и подаете пакет документов на покупаемый объект (долю) — это уже второй этап. Теоретически, это вам в банке должны подсказывать и дать список документов, которые требуются банку.
Теперь по п.1. Список аккредитованных оценщиков — берется , исходя их выбранного банка. Стоимость оценки от 3,5 — до 5 тыс руб. Но она же идет в дальнейшем и для ипотеки.
Если вам надо примерно оценить параметры и разговаривать с сособственником — то можете посмотреть , грубо говоря, аналоги на авито или циане.
Но надо учитывать, что «последняя доля» всегда продается дороже, т.к. продавец понимает, что покупателю «достается целая квартира». Иногда последняя доля обходится покупателю раза в полтора дороже, чем могла бы…
В банке лучше запросить на одобрение сумму больше, чем надо! Уточнять сумму будете на втором этапе, когда будете одобрять объект (долю). А вот «обрезать » заказанную сумму банк может! И будет обидно, если не хватит. Поэтому, запрашиваем всегда с запасом!
Ну и для ипотеки- нужно иметь в наличии первый взнос — в зависимости от условий банка- это будет от 15% и выше…
==
Итак: определились с банком, — обратились в аккредитованную оценочную компанию.
Запросили в банке требования к договору покупки и к брачнику.
Направили их нотариусу, нотариус все подготовил.
За проекты обоих Договоров — для согласования в банке, нотариус хочет денег. Смело их ему оплачиваете- т.к. потом эту сумму учтут как предоплату, когда приходите для окончательного оформления сделки.
Некоторые банки прямо говорят: мы работаем с этим и с этим нотариусами- выбирайте, который вам удобнее.
В любом случае, ваша задача внимательнейшим образом проверять каждую букву и цифру, как брачнике, так и в проекте ДКП. Опечатки бывают всегда и у всех.
Брачник делается для банка, и распространяется на дальнейший брак и приобретение имущества.
—
Стоимость ДКП и брачника у нотариусов +/- одинаковая, но если банк скажет выбирайте любого нотариуса- можно заняться обзвоном ближайших удобных с опросом тарифов и работают ли они по орме дкп от вашего банка.
Итого, расходы:
— нотариус, брачник
— нотариус ДКП
— оценка
— страховка по ипотеке
— госпошлина за регистрацию права
Вопрос:
Куплена квартира по дду с участием маткапитала. Нужно выделить доли двум деткам по обязательству. Где-то встретилось, что возможен вариант Соглашения о выделении долей (без нотариуса). Возможно ли это в данной ситуации? Или, может быть, есть образец?
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64872/2189b09639d1af2baefd5a961675b0b99b8a7652/
Статья 10, п. 4 «Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.»
При этом:
— есть указание на оформление сделки соглашением;
— есть требование об оформлении общей собственности;
— в законе нет указания на размер долей родителям и детям;
— в законе нет указания на обязательное удостоверение соглашения нотариусом.
Но по опыту, регистрация таких сделок идет на усмотрение регистратора и в большинстве случаев — их возвращают для нотариального удостоверения.
При этом в судебном порядке такие сделки почти все все-таки признают законными и регистрируют, но это время и судебные издержки опять же.
Если важно сделать срочно, то лучше сразу обратиться к нотариусу!
Если же хочется добиться в простой письменной, то важно правильно прописать следующие моменты:
1. Нужно правильно составить документ-основание (Соглашение о выделении долей) — в соответствии со ст. 34 -38 Семейного кодекса РФ, ст.42, 54 закона «О государственной регистрации недвижимости». (Учитываем, что в кажом одельном случае возникновения такого права — текст и существенные нюансы такого Соглашения будут различаться! Поэтому, единого образца нет.)
2. Правильно рассчитать размер долей, исходя из стоимости покупки или кадастровой стоимости самостоятельно построенного жилого дома (в т.ч. ориентируемся на требование органов Опеки и попечительства).
3. Подать правильные заявления о регистрации (форма заявления используется старая и специалисты МФЦ не знают как его правильно оформить и поэтому отказывают). Выделение долей детям — это сделка по переходу прав.
4. Правильно оплатить госпошлину в Росреестр.
5. Получить результат: Регистрация права общей собственности на всех членов семьи.
Вопрос:
Возможно ли сейчас, в условиях «карантина» (самоизоляции) проведение каких-либо сделок с недвижимостью, в том числе с учетом, что отделы вселения и учета граждан закрылись и не выдают справки по форме 7,9 и т.п., и МФЦ по Санкт-Петербургу приостановили прием документов?
ПЕРВИЧКА (НОВОСТРОЙКИ):
Сделки по первичке возможны, в том числе с ипотекой, если застройщик имеет свою ЭЦП и подает такие сделки на регистрацию самостоятельно.
ВТОРИЧКА:
Проведение сделок и их регистрация сейчас возможны, но не для всех.
Можно выйти на сделку, если у продавцов собран полный пакет документов, а у покупателя прямые деньги, и вопрос расчетов не стоит. Многие банки продолжают принимать средства на блокируемые под сделку счета (аккредитивы, эскроу и т.п.). Так же продолжают работать сейфовые хранилища.
Теперь о самих сделках:
Нотариус может подать на регистрацию сделку, в которой не применяется ипотека с бумажной закладной банка. Электронная регистрация через нотариуса — услуга бесплатная.
На сегодняшний день работают дежурные нотариальные конторы по городу.
*Перечень дежурных нотариальных контор с 03 по 30 апреля 2020 года*
https://78.notariat.ru/ru-ru/news/perechen-adresov-dezhurnyh-notarialnyh-kontor-s-30-marta-2020-goda
По сделкам в простой письменной форме возможна электронная регистрация, если расчеты проходят через Сбербанк или Росбанк. Услуга платная, тарифы надо уточнять.
Сделки с ипотекой:
Банки, которые выдают закладные в эл.виде, свои сделки в простой письменной форме сами же и регистрируют. Так же нотариус может зарегистрировать нотариальную сделку с ипотекой, если банк выдал документы в эл.виде, заверенные ЭЦП банка.
А вот если согласована ипотека в банке, который предоставляет закладные только бумажном виде, то подать на регистрацию сделку с такой закладной не представляется возможным, пока МФЦ не возобновят прием документов.
На сегодняшний день МФЦ продолжает выдачу документов по ранее поданным на регистрацию сделкам, а прием не ведет: https://gu.spb.ru/mfc/news/568213/
То есть, провести можно даже сложную сделку, с обременением банка, с отказами соседей и с постановлениями органов опеки, если все документы были оформлены и подготовлены заранее. Но на регистрацию такой сделки надо подаваться через сервис Госуслуг, который пока не очень понятно, как работает.
Должно быть здесь: https://lk.rosreestr.ru/#/gov_sevice_sf/bbd24b93-e61e-4f22-88fb-d2150b99df86 или здесь: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#/step1
Увы, действительно, приостановились те сделки, по которым не был заранее собран весь пакет справок и документов, необходимых для сделки. Так как работа Отделов вселения и учета граждан по СПб приостановлена на неопределенный срок, а с ней и выдача справок, необходимых для предоставления Покупателям.